环球聚焦：取消还是规范？专家回应商品房公摊痛点

近日，山东青岛市民李黎（化名）购买了建筑面积110.25平方米的房子，到手后发现套内面积只有61平方米左右的案例在网上引发热议。哪些共有面积算公摊？取消还是规范住宅公摊面积？针对网友关心的问题，人民网“强观察”栏目采访了浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院长虞晓芬。

哪些共有面积算公摊？

“准确的说法应为共有建筑面积分摊制度。”虞晓芬表示，我国实行共有建筑面积分摊制度历史悠久。2001年起施行的《商品房销售管理办法》就规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

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哪些共有面积算公摊？《房产测量规范》明确了共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，具体包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。

“共有部位面积占用是保障住宅使用功能所必须配置的部分。这部分面积并不是越少越好，如果缩小走廊、过道、电梯、楼梯间等公用面积将影响居住的舒适度，甚至可能带来安全隐患。”虞晓芬说，不同商品房的共有公摊面积是不同的。一般地，楼层越高，公摊率越高，高层住宅高于小高层，小高层住宅高于多层，别墅类型的住房的公摊率最低。

房屋公摊面积，取消还是规范？

今年全国两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力。

在洪洋看来，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。他建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房。

与洪洋建议国家取消公摊面积不同，虞晓芬认为，现阶段取消公摊面积条件还不具备。她表示，一是关联影响太大，我国在房改、维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取等都按建筑面积作为标准，如果取消公摊面积，会给计价标准带来混乱；二是如果按套内面积计，开发商大多会选择按设计规范要求的最低共有建筑面积标准进行开发，就不可能提升楼盘的品质与舒适度；三是重塑价格体系，可能会引发一些开发商乘机涨价，反而有损消费者利益；四是共有建筑面积也是业主的权益和资产，计入产权面积也是对业主权益的完整保障。此外，大量的产权证没有明确使用面积，重新测绘、换证的工程量过大。

如何解决公摊不透明的问题？

“对商品房而言，公摊部分是客观存在的，公摊面积制度本身并没有问题。”虞晓芬认为，在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按使用面积计算，只是单价不同，消费者要付出的购房成本是相对固定的。

虞晓芬表示，大家关心公摊面积，核心问题之一是担心公摊面积的随意性、不透明性。相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。

她建议，一是保障公摊面积测量、计算的准确性和透明性。房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示。有关部门可借鉴浙江省经验，建立《杭州市房屋楼盘表管理服务平台》，消费者在上面可以查询任何一个销售楼盘共用建筑总面积、分摊方法、公摊面积等信息；必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。二是完善商品房买卖合同。在合同中同时明确成交总价、建筑面积、使用面积。三是完善法律法规和行业规范，合理约束公摊系数。目前国家没有明确规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内，可在深入调研、广泛征求意见的基础上，出台公摊系数规范，防止过度扩大共用建筑面积。四是加大违约违规开发商、测绘公司惩罚力度。五是加大宣传力度。一方面加大公摊面积计算规则及相关利益的宣传，提高老百姓维护权益的意识；另一方面鼓励开发商提升产品设计能力，在满足规范和必要的公摊面积情况下，优化产品设计，平衡好楼盘品质与得房率关系。（朱江）

关键词： 公摊面积 建筑面积 共有建筑面积 使用面积 套内面积