全国百城中近80%房价上涨 新一轮楼市调控已经开始

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

最近，小巴的妈妈多次打电话过来问：“要不要赶紧买房？”（坐标：浙江某四线小城）

老妈说，这两个月，老家的新房不仅涨价了，还被疯抢。因为近几次成交的楼面地价涨了许多，大家担心之后上市的新楼盘价格大涨，这使得目前在售的新房成了香饽饽，想买的话必须参加摇号，还得提前冻结二十万现金。

起初，小巴不以为然，让老妈别相信那些房地产销售员的夸大其词。过了些天，小巴看到一些新闻和数据，才意识到觉得老妈的紧张不是空穴来风。

原来，疫情后楼市早已经悄悄复苏了，甚至可以说，从温热到火热，已经持续了一两个月了。

究竟是怎么个火热法呢？小巴详细说说：

1． 万人摇号，一房难求，楼市频现“打新潮”。

新房有限价政策，并且疫情下开发商还降价销售，这导致多个热点城市的一二手房价格出现严重倒挂，对此，很多人认为“买到新房等同于赚到钱”，纷纷去摇号“打新”。

在众多城市中，深圳稳站C位，不光新房频频出现“日光”“秒光”现象，就连二手房也相当走俏。据深圳中原地产研究中心数据，上半年，深圳二手住宅共成交4.4万套，同比上升41.2%。

据国家统计局数据，今年3-5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市中分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市中分别排名第5、第3、第2。

2． 全国百城中，近80%城市的房价在噌噌上涨。

据中指研究院数据，6月，全国100个城市中，新建住宅价格环比上涨的有77个城市，较上月增加11个。其中，宁波、嘉兴、上海和杭州环比上涨均超过1%。

6月，新建住宅价格同比上涨的有78个城市，其中，绍兴、江阴、南通、温州和成都涨幅在10%-15%之间。

3． 土地市场一片火热，楼面均价上涨。

中原地产研究中心数据显示，上半年，中国“卖地”收入最高的50个大中城市土地出让收入合计达2.29万亿元，同比上涨17.3%。

据中指研究院数据，上半年，杭州土地出让金为1814.1亿元，位居全国首位。土地出让金超千亿的城市有4个（杭州、上海、北京和广州），而去年同期仅有1个。

此外，上半年，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米，同比上涨16.5%。

看了这么多数据，你可能有点晕，小巴再说一个事，你就会更清楚当下楼市的热度。那就是自7月以来，杭州、东莞、宁波三地已发布了收紧楼市的相关政策，通过加大供地力度、加大新房供应量、限价、限售等方式，对原来的调控政策进行“查缺补漏”。

另据坊间传闻，深圳也将升级调控政策，就连细则内容都有模有样，有中介表示，调控政策包括：“深圳将提高购房资格，持有深圳户口购买住宅前也需缴纳一定年限的社保（2年或者5年）；二手房交易税费将要上调；非深圳户口的购房者在购买商务公寓时，需要缴纳一定年限的社保。”

不过，深圳市房地产中介协会已经辟谣，还表示：因为被有意识扩散，不负责任地催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

此外，7月11日，银保监会在官网发布的“答记者问”中发出警示，“一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。”这也从侧面印证了当下楼市之热度。

那么，问题来了，疫情后的几个月，为何楼市迅速反弹？新一轮的调控会升级吗？下半年楼市又会怎么走？下面，我们就来看看房地产专家们的观点。

关于深圳将出台调控新政，虽然消息不实，但住建部到深圳召开调研座谈会却是真的。7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与开发商、中介机构代表举行了座谈会。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示：

此次调研的主要意义还是希望楼市以稳为主，在促进内需上有一定贡献，但不希望出现明显上涨和楼市炒作。毕竟除深圳外，其他城市房价相对平稳，包括房价稍有上涨苗头的东莞在政策上也堵住了。有些地方房价还在下跌。

而面对杭州、东莞、宁波三城出台调控政策，大家都想知道——新一轮调控真的开始了？

先从上半年说起，这半年是过去10多年中，极少有的、政策超级平静、没有出台任何调控政策的半年。

甚至今年两会的《政府工作报告》上，仅原则性地强调了“房住不炒”“因城施策”，至于“房价”“调控”“房地产税”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等内容均未提及。

罕见的经济下行压力、严峻的国际外部环境，是2020年房地产政策的特殊背景。理解了这一背景，就不难理解2020年的调控，在深圳以如此“温柔”的座谈会形式开启（如果这也算调控的话）。

对比2018年，住建部可不是这么和风细雨，更不是召开座谈会，而是直接约谈了12个城市的政府领导。

而目前从杭州、东莞、宁波这次推出的具体政策来看，除了宁波，其他两个城市还算不上“调控升级”，而是为原有的调控政策打“补丁”。

至于下半年调控会不会来？肯定会。但也可以肯定，在不出现极度过热和暴涨的情况下，调控仍然会以和风细雨、修修补补的方式进行，核心目标是稳定预期、稳定经济。

真正的调控是货币政策和信贷政策。目前还看不到收紧的迹象。

房地产市场习惯看政策，甚至认为短期看政策是一条铁律。

但在特殊的2020年，更需要警惕的、更大的风险，或许并不是政策，而是未来各种不确定因素，特别是经济形势的恶化。

东部强二线城市成为此轮上涨的重点城市，主要原因在于资金面的宽松，加上疫情下各类刺激政策的相互作用，改变了大家的投资预期。

同时，这些城市的虹吸作用明显，导致热点城市和热点板块的热度迅速攀高，加上一些城市不合理地利用“限价”政策进行调控，反而进一步诱发投机需求，数万人摇号“抢房”，加剧楼市的紧张气氛，形成强烈的上涨预期。

所以，这些城市受到了来自上层的压力，采取了收紧楼市的政策。

另外一些城市的市场投资主力被这些热点城市吸引。但那些城市楼市调控的一些短期行政手段不敢放松，这就是疫情后济南、青岛、宝鸡等许多城市放松政策出现了“一日游”的原因。

实际上当前这种局面违背了今年《政府工作报告》中对房地产“因城施策”的宗旨，会直接导致非热点城市的房地产市场受到疫情和调控的双重影响，趋于疲软，并导致城市间分化严重。

虽然杭州、东莞、宁波等地已经出台了一些调控政策，有的甚至在原来的基础上不断加码，但依然无法从根本上扭转分化的情况。

下半年楼市分化的状态依然会持续，影响其走向的因素主要是政策面和资金面。中央层面看，政策面不会继续收紧，资金面却会继续宽松，所以楼市热的城市会继续热。

二季度楼市明显升温，有多重原因：

1． 因疫情积压的需求在3月底开始逐步释放，4、5月尤为明显。

2． 新房限价，热点城市一二手房价倒挂严重，拉动投机性需求。

3． 3月起，房企的促销力度增加，起到催化作用。

4． 利率下行，货币投放加速，整体流动性快速增强，增加了大家对房产的持有动力。

5． 国内疫情控制效果好，大家对房产后市持续看好。

土地市场一片火热，是因为部分城市在土地政策上给予一定放松，包括付款、准备金层面降低了要求，提升了开发商拿地的意愿度。部分城市楼市交易快速复苏，开发商快速获得预售资金，拿地也更积极。

在“房住不炒”“因城施策”的政策指引下，2020年上半楼市在疫情的重大影响下依然保持了平稳发展，预计下半年调控总体放松的力度依然会保持谨慎态度，尤其是针对需求侧政策，例如涉及首付比例、限购、限贷类的政策松动空间十分有限。

预计三季度会出现一轮板块轮动，部分四、五月成交火热的城市，热度会回归正常，而上半年市场冷淡的部分城市则可能迎来一轮明显提升的热度。

总体来看，下半年市场交易量同比去年的差距会逐步缩小，但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价预期的稳定性会进一步加强，但城市间的量价分化会持续。

作者 | 李梦清|当值编辑 | 何梦飞

责任编辑 |何梦飞| 主编 |郑媛眉

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