房屋被查封合同无法履行 溢价损失谁来承担

房屋被查封导致买卖合同无法履行，房屋溢价损失该由谁来承担？近日，山东省济南市历下区人民法院审理了这样一起房屋买卖纠纷案。

2015年11月，晋忠忠通过某房产中介得知汪顷果出售房屋的信息。经过看房，汪顷果与晋忠忠通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定甲方汪顷果自愿出售济南某小区房屋；该房屋无抵押、无租赁，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷。双方约定成交价格为116万元，晋忠忠在合同签订时向汪顷果支付定金2万元。

合同约定，如甲、乙任一方未按约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付合同总房价款3‰的违约金，或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择。

据了解，汪顷果和黎琪琪原是夫妻关系，二人婚姻关系存续期间购买了涉案房屋，并取得房屋所有权证。房屋所有权人为汪顷果，共有人为黎琪琪。后来汪顷果和黎琪琪因感情破裂在民政部门协议离婚，约定涉案房屋归黎琪琪所有，但双方并未办理产权过户登记手续。后黎琪琪对《房屋买卖合同》签字追认。

合同签订后，晋忠忠依约向汪顷果支付了定金2万元，同时向中介缴纳了房屋佣金共计2.8万元。2015年12月，晋忠忠与汪顷果、黎琪琪及中介工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签。因房屋被法院查封，网签手续未能办理，晋忠忠应付的68万元（除定金外）首付款未再支付。此后，买卖双方没有及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成。晋忠忠于2017年7月诉至济南市历下区人民法院，请求解除《房屋买卖合同》、汪顷果、黎琪琪支付违约金并承担溢价损失等。

法官审理得知，汪顷果于2015年2月就签收了法院送达的保全裁定。法院认为，汪顷果在知道或者应当知道其财产已被查封或冻结的情况下，仍然出售被查封的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。

对于合同未及时解除而扩大的损失，法院认为，虽然汪顷果曾在2016年1月份表示晋忠忠可另行购买其他房屋，但同时也表明如果晋忠忠没有看中其他房屋，则可待涉案房屋解封后继续履行合同，且多次承诺能够尽快解决查封事宜。晋忠忠也选择相信和等待以致没有及时解除合同。法院认为，汪顷果应对损失的扩大承担主要责任。黎琪琪与汪顷果离婚时，约定涉案房屋归黎琪琪所有，但双方并未及时办理过户手续。虽然黎琪琪对于出售被查封的房屋主观上没有过错，但客观上导致《房屋买卖合同》无法继续履行，黎琪琪作为房屋共同出卖人，应与汪顷果共同承担相应的民事责任。

本案中，因涉案房屋被查封，无法办理网签，晋忠忠对于合同可能无法继续履行应有一定的预期，但其既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同，以致合同是否继续履行长期处于不确定状态。晋忠忠对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错，应承担次要责任。房产中介在合同签订前，已查询到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晋忠忠，以致虽然促成了合同的签订，但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷，存在过错，也应承担一定的民事责任。因房产中介已注销，相应的法律后果应由其经营者程刚承担。

法院认为，虽然双方约定了违约金的计算方式，但原告晋忠忠以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失，并无不当。法院认定合同解除时，涉案房屋溢价为94.36万元（即涉案房屋市场评估总价210.36万元减去116万元）。对于溢价损失的承担。根据《合同法》有关规定，被告汪顷果、黎琪琪应首先支付约定的违约金，违约金不足以弥补损失的，补足差额。综合各方的违约及过错程度，法院酌定被告汪顷果、黎琪琪共同承担55%的责任，原告晋忠忠承担40%的责任，被告程刚承担5%的责任。

综上，依照《合同法》《民事诉讼法》相关规定，法院判决原告晋忠忠与被告汪顷果、被告黎琪琪及被告程刚签订的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除；被告汪顷果、黎琪琪向原告晋忠忠返还定金、支付违约金并赔偿房屋损失共计53万余元；被告程刚向原告晋忠忠除已返还房屋佣金外，需另行赔偿房屋溢价损失4.7万余元。记者获悉，此判决已生效，且已全部履行完毕。（文中当事人为化名）（记者尹训银）

关键词： 房屋买卖合同 房产中介 继续履行 支付违约金 民事责任